Regels Didamarrest moeten worden verduidelijkt en beperkt (week 21)

Feiten en omstandigheden

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bijzondere regels gegeven voor het geval dat de overheid een onroerende zaak wil verkopen. Die regels komen erop neer dat de overheid aan iedereen die belangstelling voor de zaak heeft, een gelijke kans moet geven om de zaak te kopen. De overheid moet daarom volgens het arrest vooraf regels vaststellen aan de hand waarvan zij beslist aan wie zij de zaak verkoopt. Die regels moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het voornemen tot verkoop en de regels die bepalen wie de zaak mag kopen, moeten worden gepubliceerd, zodat de procedure duidelijk is en daadwerkelijk gelijke kansen bestaan om de zaak te kopen. Het Parket bij de Hoge Raad zegt hier nu o.a. het volgende over:

Didam-regels moeten worden verduidelijkt

De regels van het Didamarrest van de Hoge Raad uit 2021 (hierna: de Didamregels) moeten worden verduidelijkt en beperkt. Dat adviseert advocaat-generaal (AG) Snijders de Hoge Raad in zijn conclusie in de bodemprocedure van de Didamzaak. In de eerste plaats moet de overheid volgens de AG de mogelijkheid hebben om van de Didamregels af te wijken als zij daarvoor een goede reden heeft. In de tweede plaats moet de niet-naleving van die regels niet tot ongeldigheid van de overeenkomst en overdracht leiden. Ook stelt de AG andere verduidelijkingen voor, waardoor de praktijk weet waaraan zij toe is.

Geen overgangsrecht

De Didamregels waren nieuw en hebben tot veel onrust geleid. Vóór het Didamarrest werd er in de praktijk van uitgegaan dat de overheid veel vrijheid had. Vaak bood de overheid gelijke kansen bij de uitgifte van goederen, maar vaak niet precies volgens de Didamregels. Ook bood de overheid nogal eens geen gelijke kansen omdat zij een goede reden had om met een bepaalde partij in zee te gaan. Omdat het Didamarrest geen overgangsrecht kent, gelden de Didamregels ook voor het verleden. Daardoor rees de vraag wanneer precies gezegd kan worden dat de overheid zich in het verleden niet aan die regels heeft gehouden. Ook kwam de vraag op of de overeenkomsten die de overheid in strijd met die regels is aangegaan, al dan niet geldig zijn. Over het antwoord op deze vragen wordt verschillend gedacht, waardoor in de praktijk grote onzekerheid is ontstaan. Daardoor zijn in het verleden door de overheid overgedragen onroerende zaken, waaronder bouwgrond, op dit moment niet verhandelbaar, aangezien de koper niet zeker weet of hij echt de eigendom daarvan krijgt. Het is duidelijk dat dit onwenselijk is.

Uitspraak hof moet worden vernietigd

Volgens de AG (advocaat-generaal) zijn de cassatieklachten gegrond en moet de uitspraak van het hof daarom worden vernietigd. De Didamregels berusten op het gelijkheidsbeginsel. Als een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling, is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel. Als de overheid een goede reden heeft om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan, kan dat een redelijke en objectieve rechtvaardiging opleveren voor een verschil in behandeling ten opzichte van andere gegadigden. Aangenomen moet daarom worden dat de Didamregels in dat geval niet gelden, ook al zegt het Didamarrest dat niet met zoveel woorden. Dit betekent volgens de AG dat zeer veel van de in het verleden door de overheid gesloten overeenkomsten niet in strijd zijn met de Didamregels, omdat de overheid een goede reden had om met haar contractpartij in zee te gaan.

Uitsluitend aansprakelijk voor veroorzaakte schade

Het hof had volgens de AG in dit geval dan ook moeten onderzoeken of de gemeente voor de verkoop aan Groenstaete een goede reden had, zoals de gemeente en Groenstaete hebben aangevoerd. Volgens de AG is een overeenkomst niet ongeldig als in strijd met de Didamregels is gehandeld. De overheid kan wegens de niet-naleving van die regels in beginsel uitsluitend aansprakelijk zijn voor de daardoor veroorzaakte schade. Ook op dit punt is de beslissing van het hof daarom volgens hem onjuist.

Noot redactie: De conclusie van de advocaat-generaal is een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad, die vrij is dat advies al dan niet te volgen. De advocaat-generaal maakt deel uit van het parket bij de Hoge Raad. Het parket bij de Hoge Raad is een zelfstandig, onafhankelijk onderdeel van de rechterlijke organisatie. Het behoort niet tot het Openbaar Ministerie.

(VdLC publishers/consultants BV, 29 mei 2024)

Lees de volledige uitspraak op rechtspraak.nl