Rechter wil duidelijkheid over niet Didam-conforme overeenkomsten (week 24)

Feiten en omstandigheden

De zaak gaat over de ‘Koopovereenkomst Molenblok Varik’ tussen Vabo en de gemeente Neerijnen (thans na fusie van gemeenten genaamd de gemeente West Betuwe), waarbij Vabo percelen grond heeft gekocht van de gemeente. De overeenkomst is gesloten op 5 februari 2014 en houdt in de koop door Vabo van een aantal percelen grond ten noordoosten van het dorp Varik, met een gefaseerde levering. Vabo zou daar 31 woningen realiseren. De eerste fase van woningbouw is door Vabo gerealiseerd. In de koopovereenkomst is in artikel 17.1 bepaald dat de gemeente verplicht is om andere gronden in het plangebied eerst aan Vabo te koop aan te bieden als de gemeente voornemens is deze gronden te vervreemden. Het ging om een deel van het plangebied waarvoor nog geen woonbestemming gold, maar dat de gemeente op grond van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan op een later moment alsnog een woonbestemming zou kunnen geven. De gemeente is thans voornemens deze percelen te vervreemden, maar wil de hiervoor genoemde verplichting tot aanbieding van de percelen aan Vabo niet langer gestand doen. In het licht van het door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest beroept de gemeente zich er namelijk op dat uitvoering geven aan het recht van eerste koop door Vabo strijdig is met het gelijkheidsbeginsel. Vabo stapt naar de rechter. De rechter zegt:

Geen heldere lijn

“De rechtbank overweegt dat uit de rechtspraak en de literatuur die dateert van na het Didam-arrest nog geen heldere lijn is te ontwaren over de gevolgen van het Didam-arrest voor een vóór die tijd gesloten (koop)overeenkomst waarbij de regels uit het Didam-arrest niet in acht zijn genomen. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418, overwogen prejudiciële vragen te willen voorleggen aan de Hoge Raad. Deze vragen zijn in verband met een schikking in die zaak uiteindelijk niet aan de Hoge Raad voorgelegd. In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland wordt gewezen op de onduidelijkheid in de rechtspraak en in de literatuur.”

Eerst duidelijkheid van de Hoge Raad

“De rechtbank acht het, in lijn met het verzoek daartoe van de gemeente, nodig dat eerst van de Hoge Raad duidelijkheid wordt verkregen over de rechtsgevolgen van niet Didam-conforme overeenkomsten. Zo kan de rechtbank beslissen op de nakomingsvordering, zonder dat de mogelijkheid bestaat dat het hof of de Hoge Raad later anders oordeelt, wat tot een onwenselijke situatie zou kunnen leiden. Het stellen van prejudiciële vragen is voorts van rechtstreeks belang voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere geschillen die uit soortgelijke feiten voortvloeien en waarin dezelfde rechtsvraag zich voordoet. Uit de aanzienlijke hoeveelheid rechterlijke uitspraken over de gevolgen van het Didam-arrest blijkt dat niet eenduidig wordt beslist in vergelijkbare gevallen, zodat de rechtszekerheid is gebaat bij duidelijkheid over dit onderwerp.”

Conclusie Advocaat-Generaal Snijders

“In zijn conclusie ten aanzien van de Didam bodemzaak van 24 mei 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:567) is AG Snijders uitgebreid ingegaan op de vraag wat de gevolgen zijn van het niet-naleven van de regels van het Didam-arrest. Hij concludeert dat de sanctie daarvoor alleen te zoeken is in een vordering uit onrechtmatige daad. Hij stelt de Hoge Raad voor om ten behoeve van de praktijk in te gaan op de vragen die leven over de sancties, ook als de behandeling van de aangevoerde cassatieklachten daartoe niet noopt. Mocht de Hoge Raad daartoe overgaan zijn deze prejudiciële vragen waarschijnlijk niet meer nodig. Omdat dat vooralsnog niet duidelijk is, zou de rechtbank de zaak nog steeds graag aan de Hoge Raad voorleggen. Zij hoort graag van partijen hoe zij er (inmiddels) over denken.”

Prejudiciële vragen

De rechtbank overweegt om de volgende prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad:

- Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde regels tot stand zijn gekomen:

• nietig op grond van 3:40 lid 1 BW, en zo ja, is daarvoor een gekwalificeerde schending nodig,
• nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW,
• vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW en/of naar analogie van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, of
• rechtsgeldig?

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

(VdLC publishers/consultants BV, 19 juni 2024)

Lees de volledige uitspraak op rechtspraak.nl