Zwembad en ijshal de Vliet in Leiden

Praktijkvoorbeeld duurzame gebouwen

Het overkwam de gemeente Leiden bij de gecombineerde aanbesteding van zwembad en ijshal de Vliet. Caspar Boendermaker (BNG en zwem- en waterpolovereniging LZ1886) en Robert Klein (gemeente Leiden en OLCO) laten zien hoe zij de aanbesteding alsnog succesvol én energieneutraal op de rails hebben gekregen.

Geleerde lessen en tips

• Zorg ervoor dat de aanvraag aansluit op de situatie in de markt, met een goede verdeling van de risico's en waarbij je ook wat flexibiliteit inbouwt. Dit zodat de marktpartijen een goede aanbieding kunnen uitbrengen.
• Denk lange termijn en denk in het belang van de accommodatie. Laat je als gebruiker niet te veel verleiden door de vraaghouding. Dat werkt alleen als je de eerste twee punten serieus hebt opgepakt.
• Met behulp van lange termijn denken dek je ook de financiële risico’s af. De budgettaire dekking hebben wij uiteindelijk te danken aan de gekozen afschrijvingsmethodiek.
• Zorg dat je één aanspreekpunt hebt.

Gecombineerde uitvraag

De plannen uit de sportnota 2012 gingen over de nieuwbouw van een zwembad. Gedurende de jaren is hier ook de nieuwbouw van een ijshal bij gekomen. Een combinatie met veel voordelen. Denk aan het delen van ruimtes en de uitwisseling van warmte en kou. “Een ijshal en een zwembad is een niet veel voorkomende combinatie. Een complex gebouw waar weinig marktpartijen ervaring mee hebben,” vertelt Robert.

 “We hebben dan ook in 2017 aan marktpartijen gevraagd: hoe zou je zo'n complex gebouw in de markt kunnen zetten? Toen zeiden ze: als je synergievoordelen wilt behalen door de uitwisseling van warmte en kou, dan moet je met een geïntegreerd contract werken.” DBME (Design, Build, Maintain en Energy) is een geïntegreerde contractvorm waarbij zowel het ontwerp, de bouw, het onderhoud en het energieverbruik door één opdrachtnemer worden uitgevoerd. Juist die E van Energie is belangrijk om van tevoren de kennis en kunde van de markt in het plan te verwerken.’’

Mislukte aanbesteding

De aanbesteding is uitgezet met als resultaat: geen aanbiedingen. In de tijd van de voorbereiding naar de aanbestedingsfase was de markthonger verdwenen. “De marktpartijen die geen inschrijving hebben gedaan, maar die van tevoren wel geselecteerd waren, hebben we uitgebreid gesproken,” vertelt Robert. “Met de veranderende bouwmarkt en de kaders die zijn gesteld, konden zij geen goede aanbieding doen. De risico's waarvan ze vooraf zeiden dat ze die aankonden, zoals het onderhoud en de energiegarantie voor twintig jaar, gingen echt een stap te ver.”

Scope aanpassen of flexibiliteit inbouwen

Hadden we de ijshal en het zwembad toch los moeten aanbesteden of zaten we op de goede weg? Het onafhankelijke bureau Gateway (Ministerie van Binnenlandse Zaken) heeft onderzocht wat er beter kan. Een reviewcommissie heeft verschillende partijen, zoals de gebruikers gesproken.

In eerste instantie leidde de vertraging bij de zwem- en waterpolovereniging tot onvrede. Caspar: “Leiden heeft twee binnenbaden, die eigenlijk allebei niet geschikt zijn om topwedstrijden waterpolo te spelen. Toch hadden we geen problemen met een  kwartaal eerder of later, als dat voor de bouwer extra mogelijkheden voor goede kwaliteit zou bieden.”

Met het advies van Gateway is Robert aan de slag gegaan. “We hebben flexibiliteit in de uitvraag ingebracht op het gebied van tijd en geld, en hoe je de bouw van zo'n gebouw organiseert. We hebben geen flexibiliteit op kwaliteit ingebracht.”

Traditioneel of geïntegreerd contract

Robert: “De partijen konden een inschrijving doen, waarbij de kaders vooraf richtinggevend gesteld waren. Met een voorselectie en een vragenronde in de gunningsfase. Wat er uit de aanbesteding zou komen, wilden we aan de gemeenteraad voor kunnen leggen. Zodat de raad op basis van de ultieme markttoets - de aanbesteding - ruimte had om over tijd en geld te besluiten, als het aanbod net niet binnen die kaders zou passen.”

De gemeenteraad heeft april 2021 een besluit genomen. “Afspraken met de aannemer zijn vastgelegd in een traditioneler UAV-contract, eerst met een bouwteam en dan een gewone aanneemovereenkomst. Met de normale bouwtijd als periode en daaraan vast de garantieperiode. Zodat er minder risico’s bij de markt liggen dan bij DBME.”

Gebruiker als huurder of mede-exploitant

Je maakt een gebouw niet om te bouwen, maar voor de mensen die er 30, 40, 50 jaar lang gebruik van maken. Het zou zonde zijn als je de kennis en kunde van die gebruikers niet aan de voorkant meeneemt. Caspar: “Bij dit soort specifieke locaties is zo’n exploitatierol die een vereniging wil nemen, misschien extra aantrekkelijk. Doordat je als vereniging wordt uitgenodigd om na te denken over mede-exploitatie, voelden wij ook meer verantwoordelijkheid voor het Programma van Eisen.”

“Vanuit de vereniging heeft een club van vier mensen actief meegedacht, waaronder een scheidsrechter bij zwemwedstrijden. Hij weet wat de regels zijn over elektronische tijdwaarneming, hoe dat allemaal werkt, waar een aansluitpunt handig is, waar de jury moet zitten. Bij veel zwembaden liggen er snoeren op de kant. Nu zijn dat soort systemen op tijd in de aanbesteding meegenomen,” licht Caspar toe. “Dat het zwembad helemaal past bij hoe je het wilt gebruiken, maakt dat je rondom de exploitatie een actievere rol kunt en durft te spelen. En dat we andersom extra geloofwaardigheid hebben opgebouwd, waardoor dat vertrouwen is ontstaan.”

Volgens Caspar hielp het dat de gemeente aangaf dat zij de exploitatierol voor het zwembad het liefst met één gesprekspartner bespreken. “Als je één grote zwemvereniging de exploitatie van een zwembad laat doen, dan moeten zij ook het belang van de andere gebruikers in het oog zien te houden. Als het verspreid is over een heleboel andere partijen, wordt het wel heel moeilijk om de verenigingen zo'n rol te geven. Zeventien ijsverenigingen hadden zich al verenigd in één stichting en ervaring opgebouwd in de huidige schaatshal. De gemeente heeft een contract met de stichting en de stichting heeft een huurcontract met de schaatsverenigingen. Zo heeft de gemeente eigenlijk twee exploitatiepartners.”

Energieneutraal resultaat

Inmiddels zijn we gestart met de bouw van het binnenbad en de ijshal. In het buitenbad kun je al een baantje trekken. Robert: “Met name in de waterkwaliteit merk je dat er nieuwe technieken zijn toegepast. Als het goed is, krijgt het gebouw uiteindelijk energielabel A++++ en een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van -0,9. Tegenwoordig moet een overheidsgebouw op maximaal 0,9 zitten. Het is dus heel energiezuinig, al moet ik eerlijk zeggen dat de procesgebonden installaties – hoe maak je schoon water en ijs? – niet in de standaardberekening van de EPC zitten. Bijna het hele dak komt vol te liggen met zonnepanelen. Omdat we het nieuwe binnenbad en de ijshal bij het bestaande buitenbad plaatsen, wordt de energie-uitwisseling tussen het buitenbad, het binnenbad en de ijshal één integraal systeem. In de zomer wordt met de warmtepompen van de ijshal het water van het buitenbad verwarmd en in de winter wordt het water koud gemaakt voor de ijshal. Uiteraard wordt het totale complex van het gas afgehaald.”

Meer informatie

Dossier: Gebouwen
Sectordossier: Energie