Elfstedenhal Leeuwarden: Langdurig samenwerken voor het duurzaamste resultaat

Praktijkvoorbeeld schaatsbaan Leeuwarden

Voor de bouw van een nieuwe ijsbaan zette gemeente Leeuwarden een aanbesteding uit. Daarbij zou de winnende partij voor de eerstkomende 25 jaar verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en de energiekosten. Het Design, Build & Maintain (DBM)-contract werd gewonnen door Bouwcombinatie Elfstedenhal. Deze nam een Energy Service Company (ESCo) in de arm voor het beheer van de energiekosten; een voor Nederland unieke samenwerking, met duurzaam resultaat.

Geleerde lessen en tips:

• ‘Overweeg van tevoren een budget vast te stellen. Dan kan je puur op de kwaliteit van marktpartijen selecteren.’
• ‘Zeg in de aanbesteding niet wat de oplossing moet zijn. Laat marktpartijen die oplossing zelf zoeken.’
• ‘Wees er bewust van dat een langdurig contract risico’s met zich meebrengt, vooral bij kleiner, minder solvabele bedrijven.’
• ‘Beperk deze risico’s en creëer duurzame samenwerking door middel van goede communicatie en flexibiliteit.’

Had de Elfstedenhal nog een ijsbaan van 220 meter, in de nieuwe schaatshal moest er een baan van 400 meter komen. Met daarbij een losstaand gebouw voor ijshockey, shorttrack en ijsdansen. ‘Een flinke klus die in eerste instantie niet mogelijk leek binnen het gestelde budget. Toch is het gelukt. De economische recessie van toen hielp ons de kosten laag te houden. Bedrijven waren bereid meer risico te nemen. Maar we konden de ontwikkeling vooral binnen budget houden dankzij de unieke samenwerking van de gemeente met opdrachtnemer.’ Aan het woord is Bas Fukken van BBN-adviseurs. Hij begeleidde de aanbesteding voor de gemeente.

Inschrijvers uitdagen

De gemeente had ruim 23 miljoen euro voor de opdracht uitgetrokken. ‘Dat kwam neer op 14 miljoen voor de bouw en ontwikkeling. 250 duizend euro voor de eerste 25 jaar aan gas, water en elektra. En voor diezelfde periode 125 duizend euro per jaar voor onderhoud. Een flinke investering, al met al, waarvan een deel voor rekening kwam van de provincie Friesland. Die droeg zo bij aan het doel om dé schaatsprovincie van Nederland te blijven.’
De winnaar van de aanbesteding zou een Design, Build & Maintain (DBM)-contract krijgen, vertelt Fukken. ‘We daagden de inschrijvers daarbij uit om aan te geven hoe ze het onderhoud en energieverbruik van het gebouw zouden aanpakken.’ Door de aannemer voor 25 jaar verantwoordelijk te maken voor dat onderhoud en energieverbruik, werd het een duurzame uitdaging. ‘Het is voor de aannemer dan logischer en interessanter om duurzamer te bouwen.’

Kosten laag houden

Bouwcombinatie Elfstedenhal (een samenwerking tussen Bouwgroep Dijkstra Draisma en Jorritsma Bouw) won de aanbesteding. Conform het contract kwam de Total Cost of Ownership (TCO) vervolgens 25 jaar lang bij deze krachtenbundeling te liggen. Die langdurige verbintenis was geen risicovrije stap voor Bouwcombinatie Elfstedenhal. Maar door het onderhoud en de energie zo duurzaam mogelijk te houden, weet zij de kosten laag te houden en de voorinvestering sneller terug te verdienen.
Fukken: ‘In de aanbesteding vroeg de gemeente een oplossing voor een duurzaam, veilig resultaat binnen het vastgestelde budget. De precieze invulling van die oplossing mocht de aannemer zelf bepalen.’ Bouwcombinatie Elfstedenhal koos ervoor DD Energy als Energy Service Company (ESCo) aan te stellen voor het beheer van de levering van gas, water en elektra. Met deze aanstelling van een ESCo binnen het DBM-contract waren de gemeente en Bouwcombinatie Elfstedenhal pioniers in Nederland.

Goed communiceren

‘Vertrouwen in elkaar, goede afspraken en wederzijds begrip; dat alles is essentieel voor het slagen van deze opdracht’, stelt Fukken. ‘Alle betrokken partijen moeten langdurig investeren in de onderlinge relatie. Dat betekent: elkaar geloven, op elkaar durven bouwen, naar elkaar luisteren en in gesprek blijven over de beste manier om dingen aan te vliegen. Want de aanpak staat niet van tevoren vast. Soms is er voortschrijdend inzicht en zijn er nieuwe mogelijkheden.’
Een voorbeeld? ‘Een deel van de energie van de hal komt nu nog van vuilverbranding. Bij de bouw en ontwikkeling is er wel rekening gehouden met alternatieve, duurzame voorzieningen. Maar de aanschaf en installatie pasten toen nog niet binnen het budget en planning. Wel hielden we rekening met de optie tot het instaleren van zonnepanelen. Inmiddels liggen er al 500 zonnepanelen op het dak. Een mooi, duurzaam resultaat van goede communicatie en samenwerking!’

Duurzaam ontwikkelen

Duurzaamheid heeft veel aandacht gekregen in de opdracht, aldus Fukken. ‘Het gebouw is energiezuinig ontworpen en gebouwd. Dat zie je bijvoorbeeld aan de goede isolatie én aan de positionering. Dit laatste betekent onder meer dat er rekening is gehouden met lichtval om warmte te reguleren.’ De ontwikkelaars zochten daarnaast naar de zuinigste manier om benodigde energie op te wekken, bijvoorbeeld via vuilverbranding of met zonnepanelen. En het energieverbruik wordt gemeten op basis van een uitgebreid gebouwbeheerssysteem. Fukken: ‘Wanneer het systeem meldt dat de doelen van energieverbruik overschreden worden, nemen de aannemer en de ESCo aanvullende duurzaamheidsmaatregelen.’
Nadat het nieuwe gebouw er vijf jaar stond, kwam er voor het eerst een resultaatmeting. ‘De verwachting en de resultaten komen vrij goed overeen’, aldus Fukken. ‘Wel is het rekenmodel ondertussen zó complex geworden, dat er niets concreets gezegd kan worden over gebruikskosten en resultaten – behalve dan dat het budget niet overschreden wordt. Maar het is wél duidelijk dat het afgesloten contract en de mooie samenwerking een goede basis zijn gebleken voor een prachtig sportcomplex. En ook dat is een belangrijk resultaat.’

Video Versnellingskamer